Выкуп доли недвижимости за материнский капитал

Содержание

• Можно ли купить долю на материнский капитал
• Можно ли выкупить долю у родственника
• Когда Социальный фонд может вынести отказ
• Требуется ли нотариальное удостоверение сделки
• Что подготовить при обращении к нотариусу?
• Стоимость оформления покупки доли у нотариуса

Материнский или семейный капитал (МСК) выделяется семьям с детьми, которые вправе использовать его по разрешенным направлениям. Одно их них — улучшение жилищных условий семьи путем приобретения, строительства, расширения жилой площади. Выделенных средств не всегда хватает на покупку квартиры или дома полностью, но в некоторых случаях на средства МСК возможна покупка доли жилья.    

Можно ли купить долю на материнский капитал

До 2018 года Социальный фонд России (СФР) чаще всего выносил отказ в удовлетворении заявления о распоряжении материнским капиталом, если владелец сертификата предоставлял договор купли-продажи доли недвижимости. Причина отказа: закон не относит доли в праве собственности к жилым помещениям. Ситуация изменилась после выхода Определения ВС РФ № 48-КГ18-26 от 13.11.2018 г., где отказ СФР был признан недействительным.

Практика показывает, что купить долю в квартире на материнский капитал можно, если заявитель докажет, что это действительно улучшает жилищные условия семьи. Положительное решение выносится в следующих ситуациях.

• Семья приобретает долю в праве на квартиру или дом, в результате чего весь объект переходит в собственность семьи. Пример. На средства материнского капитала покупается 1/3 часть квартиры, где 2/3 уже принадлежат одному члену семьи или обоим супругам.

• Согласно договору купли-продажи покупка доли жилого помещения происходит с выделением покупателю изолированной жилплощади, например, комнаты в коммунальной квартире. При отсутствии какого-либо жилья вообще, такая сделка улучшает жилищные условия семьи.

• В результате приобретения недвижимости владелец сертификата существенно увеличивает свою долю в жилом помещении. Пример. Женщина с двумя детьми, владеющая третьей частью помещения, выкупает у матери 1/3 доли и у нее в собственности будет 2/3 квартиры. Это позволит выделить детям отдельные комнаты.

Можно ли выкупить долю у родственника

Законом не установлено ограничений в плане того, кто может выступать продавцом или покупателем в сделке купли-продажи с участием МСК. Оплатить материнским капиталом можно покупку доли у родителей, других родственников, знакомых и посторонних лиц. Нельзя выкупить часть жилья, находящуюся в собственности у кого-либо из членов семьи, имеющей право на материнский капитал.

Например, невозможно выкупить долю мужа в квартире, или ребенка, так как приобретенную жилплощадь необходимо оформить в долевую собственность владельца сертификата, его супруга и каждого из детей. В такой ситуации одно и то же лицо будет и продавцом, и покупателем, что не допускается законом. Орган Росреестра не зарегистрирует такую сделку. В то же время допускается приобретение доли у бывшего супруга, поскольку на момент заключения договора он уже не является членом семьи. 

Когда Социальный фонд может вынести отказ

В отдельных случаях СФР после изучения документов приходит к решению отказать заявителю в распоряжении материнским капиталом на приобретение доли жилья. К ним относятся следующие ситуации.

• Доля покупается в квартире (доме), где не проживает семья владельца сертификата, а иногда даже в другом городе. Целью такой сделки является инвестиция в недвижимость, а не улучшение жилищного вопроса.

• Объект долевой собственности — однокомнатная квартира. По закону она считается неделимой, и будет вынесен отказ в удовлетворении заявления.

• Совершается покупка недвижимости, находящейся в аварийном фонде или ветхом жилье. СФР запрашивает информацию в Росреестре.

• На купленную за средства МСК долю приходится менее 6 кв.м. жилой площади из пропорционального расчета на всех собственников. С 2022 года это запрещено Жилищным кодексом.

Требуется ли нотариальное удостоверение сделки

Согласно ст. 42 закона о государственной регистрации недвижимости сделки с долями недвижимости удостоверяются нотариусом. Исключение: когда все доли продаются одновременно по одному договору. Нотариус обеспечивает выполнение государственных требований при отчуждении имущества в долевой собственности.

• Продавец доли жилья должен перед его продажей направить письменное уведомление всем сособственникам с предложением выкупить ее по предложенной цене. Если они откажутся, покупка доли возможна любым третьим лицом. Срок ожидания ответа — 30 дней.

• Если среди собственников жилого помещения есть несовершеннолетние, опекаемые лица, сделка требует согласования с органом опеки.

• На каждого собственника после совершения сделки должна приходиться площадь не менее установленного минимума (6 кв. м. на человека). 

Что подготовить при обращении к нотариусу?

Понадобится следующий пакет документов:

1)      паспорта продавца и покупателя;

2)      проект договора купли-продажи;

3)      свидетельства о рождении детей;

4)      сертификат на материнский капитал;

5)      выписка из ЕГРН на квартиру или дом;

6) иные документы по требованию нотариуса.

Помимо дополнительных правовых гарантий, нотариальное удостоверение сделки купли-продажи доли жилья упрощает и ускоряет регистрацию перехода прав собственности в ЕГРН. Нотариус сам подает заявление от сторон и необходимые документы в орган Росреестра по каналам электронной связи. В этом случае процедура регистрации совершается в течение 1-2 дней, и новая выписка поступает в адрес нотариальной конторы. Госпошлину за регистрацию в размере 2 000 рублей стороны сделки должны оплатить сами. 

Стоимость оформления покупки доли у нотариуса

За совершение нотариального действия взимается федеральный и региональный тариф. Размер первого установлен Налоговым кодексом и составляет 0,5 % от стоимости продаваемой доли жилого помещения, но не более 20 000 рублей. Региональный тариф устанавливается ежегодно и немного различается в разных регионах страны, так как привязан к региональному прожиточному уровню. Услуги нотариуса оплачиваются сторонами договора пропорционально или по договоренности.

В Москве в 2026 году региональный тариф равен 10 000 рублей. Он включает плату за консультации нотариуса, проверку документов и государственных реестров, совершение запросов, правовую экспертизу договора и направление документов в Росреестр. Несовершеннолетние участники сделки и некоторые другие категории граждан (инвалиды, участники боевых действий) имеют право на льготы при оплате нотариального тарифа.

В нашей нотариальной конторе можно получить более подробную консультацию по порядку приобретения доли жилого помещения за материнский капитал, а также составить и удостоверить договор купли-продажи. Прием нотариуса осуществляется ежедневно до 21.00 вечера в будние дни, и до 20.00 в выходные дни.