Согласие супруга на ипотеку

• Законодательные требования к сделкам супругов
• Виды ипотечных сделок с участием супругов
• Как оформить нотариальное согласие на ипотеку
  • Что содержит документ
  • Срок действия согласия
• Выдача согласия на ипотеку в другом городе

Отношения между супругами регулируются Семейным кодексом, который устанавливает общее правило: имущество, приобретенное  в период брака, является их общей собственностью, независимо от того, кто выступает его титульным владельцем. В настоящее время большая часть недвижимости приобретается в ипотеку, при этом банк часто требует нотариальное согласие супруга на сделку, если он не участвует в ипотечном договоре. Это требование является законным, и в отсутствие письменного согласия банк просто откажет в выдаче ипотечного кредита.

Законодательные требования к сделкам супругов

Ст. 35 СК РФ установлено, что сделки с общим семейным имуществом должны производиться по взаимному согласию мужа и жены. По умолчанию считается, что оно достигнуто, даже если участником договора выступает лишь один супруг. Второй может оспорить совершенную сделку  через суд только в том случае, если докажет, что супруг, совершивший ее, точно знал или заведомо должен был знать о несогласии второй половины.

Тем не менее, в отдельных случаях закон требует дать письменное нотариальное согласие:

• если предметом сделки выступает имущество, требующее государственной регистрации;
• если сам договор должен быть зарегистрирован в государственных органах;
• если сделка по закону должна быть нотариально удостоверена.

В частности, согласие на покупку квартиры в ипотеку должно быть дано в письменной форме и удостоверено нотариусом, поскольку право собственности на недвижимость регистрируется в ЕГРН.

Кроме того, законом об ипотеке № 102-ФЗ (ст.7) установлено, что приобретение недвижимости с условием залога (в ипотеку) требует согласия всех собственников в письменной форме. В то же время приобретенный на имя одного супруга объект все равно считается собственностью обоих супругов.

Виды ипотечных сделок с участием супругов

Существует большое количество ипотечных программ и вариантов оформления ипотеки. При использовании любого из них банк обязательно интересуется семейным положением заемщика и просит подтвердить его документами. Для этого есть несколько причин. 

1. Льготные кредиты на приобретение жилья, например, по программам «Молодая семья» и некоторым другим, выдаются только семьям. При этом оба супруга должны быть созаемщиками по кредитному договору, и, понятно, в этом случае согласие супруга на ипотеку не нужно, так как он лично подписывает документы. 
2. Иногда супруги сознательно оформляют договор на обоих, так как хотят увеличить совокупный доход и взять больший по размеру кредит, получить льготный процент, уменьшить первоначальный взнос. При этом жилье поступает в общую совместную собственность супругов. Если же супруги приобретают жилье в долевую собственность, например, 1/3 жене и 2/3 мужу, или в любых других долях, это уже сделка с элементом раздела супружеского имущества. В такой ситуации банк, скорее всего, потребует представить нотариально удостоверенный брачный договор. Этот документ позволяет супругам изменить законный режим общей совместной собственности на имущество, приобретаемое в браке.
3. Часто ипотека оформляется на одного человека, например, на мужа или жену. Причиной может быть отсутствие доходов у одного из них, плохая кредитная история. Но иногда один из супругов пытается скрыть от второго факт приобретения жилья. Банк обязательно потребует у одиночного заемщика документы, подтверждающие наличие брака и согласие супруга на покупку квартиры в ипотеку.

Если заемщик состоит в браке, приобретаемое жилье будет наполовину принадлежать его супругу по закону, даже когда он не участвует в договоре. Однако ипотека предполагает, что квартира будет находиться в залоге у банка до полной оплаты кредита. Если с оплатой ипотеки возникнут проблемы, квартира может быть изъята у заемщика и продана в счет погашения задолженности. Чтобы второй супруг не смог заявить о том, что не знал о залоге квартиры, банк старается обезопасить себя путем взятия согласия на оформление ипотеки.

Согласие жены (мужа) на ипотеку не требуется лишь в одном случае: между супругами заключен брачный договор, по условиям которого приобретаемая в браке недвижимость принадлежит лично тому из них, на кого она оформлена. Брачный договор должен быть нотариально удостоверен. 

Как оформить нотариальное согласие на ипотеку

Выдача согласия, также как и доверенности — односторонняя сделка. Удостоверить ее у нотариуса может один человек — тот, который оформляет документ. Присутствие лица, на имя которого он выдается, не обязательно. Согласие супруга на покупку недвижимости в ипотеку можно оформить в любой нотариальной конторе. Нотариусу необходимо представить следующие документы. 

1. Паспорт заявителя, или другой документ, удостоверяющий личность. Например, для иностранного гражданина это будет вид на жительство.
2. Свидетельство о браке с гражданином, которому выдается согласие на приобретение квартиры в ипотеку.
3. Сведения о банке, где берется ипотечный кредит, описание конкретного объекта (предмета ипотеки), либо проект ипотечного договора, где указаны все данные. 

Точное описание предмета ипотеки (будущего залога) — в интересах лица, которое выдает согласие. Это дает гарантии безопасности того, что на основании выданного документа супруг не сможет оформить не оговоренный, а иной ипотечный кредит, и возможно, на таких условиях, с которыми сторона, выдающая документ, не согласна. Также это послужит гарантией того, что выданный документ будет использован однократно, именно для той сделки, для которой он выдается. 

Как при проведении любого нотариального действия, нотариус обязан разъяснить заявителю нормы закона, в данном случае положения Семейного кодекса, убедиться в свободном волеизъявлении заявителя, его дееспособности. Супругу, дающему согласие на приобретение квартиры в ипотеку, будет разъяснено, какие последствия может повлечь такое решение. 

Что содержит документ 

Супруг, оформляющий согласие на ипотеку, может самостоятельно составить документ (его форма законом не определена). Но лучше воспользоваться бланком, который предоставит нотариус. В нем гарантировано будут соблюдены все необходимые реквизиты, и он без претензий будет принят банком. Обычно в согласии содержится следующая информация: 

1. ФИО, паспортные данные, место жительства обоих супругов;
2. номер, дата выдачи свидетельства о браке;
3. место, день составления документа;
4. указание на то, что заявителю разъяснены положения СК РФ;
5. удостоверительная надпись и печать нотариуса. 

Документ подписывается заявителем лично в присутствии нотариуса. За совершение нотариального действия взимается тариф по ставке, установленной в регионе. Тарифы за удостоверение согласия супруга на сделку, в частности, на покупку недвижимости с залогом, можно посмотреть тут.

Срок действия согласия 

В отличие от доверенности, действие которой по умолчанию заканчивается через год, в отношении согласия никаких правил не установлено. То есть оно бессрочно, если заявитель прямо не пропишет в документе определенный срок или условие, при выполнении которого действие документа заканчивается. Желательно ограничить срок действия согласия во избежание недобросовестных действий со стороны того, кому оно выдано. 

Выдача согласия на ипотеку в другом городе 

На практике распространена ситуация, когда один супругов приобретает жилое помещение в ипотеку, в то время как вторая половина проживает в другом городе или даже регионе. Например, семья планирует переезд, но хочет заранее создать условия для проживания. В этом случае банк также затребует у заемщика согласие супруга, которого на руках может не оказаться. Ситуацию легко разрешить с помощью нотариуса. 

Жена (возможно и муж) обращается в любую нотариальную контору по месту своего проживания с паспортом и свидетельством о браке. Также желательно иметь копию (скан, фото) проекта ипотечного договора, чтобы нотариус мог корректно внести данные в документ  и удостовериться в том, что заявитель действительно согласен со всеми условиям сделки. 

Составленное в нотариальной конторе и удостоверенное согласие на ипотеку нотариус может направить по каналам электронной связи в нотариальную контору любого города на территории России, подписав его своей электронно-цифровой подписью. Супруг, оформляющий ипотеку, получит документ по указанному адресу, при этом местный нотариус распечатает его, заверит своей подписью и печатью. Такой документ обладает полной юридической силой. 

Наша нотариальная контора расположена в центре Москвы, удобный график работы до 21.00 часа в будние дни, а также в выходные до 20.00 вечера. Нотариус поможет составить и удостоверит согласие супруга на проведение сделки с недвижимостью, в том числе на ипотеку,  по желанию заявителя отправит его в другой город или по месту требования, например, непосредственно в банк.