Выделение долей квартиры детям по материнскому капиталу

Содержание

• Правила приобретения жилья с маткапиталом
• Как совершается выделение долей по материнскому капиталу
• Особенности выделения долей при ипотеке
• В каком размере положены доли детям
• Порядок оформления соглашения у нотариуса
• Последствия нарушения закона

Подавляющее число российский семей, получивших сертификат на материнский (семейный) капитал, используют право потратить его на улучшение жилищных условий. При этом должно выполняться требование закона № 256-ФЗ о выделении всем детям доли по материнскому капиталу в жилом помещении, приобретенном с использованием государственных средств. Это требование выполняется путем включения детей в качестве собственников в договор купли-продажи, либо путем составления соглашения о выделении долей. В некоторых случаях его необходимо оформлять у нотариуса.

Правила приобретения жилья с маткапиталом

Законом установлено ограничение на использование материнского капитала (МСК) на покупку жилого помещения до исполнения ребенку 3-х лет. Однако разрешается приобретать квартиру или дом ранее установленного срока, если для этого используются заемные средства. Большое количество жилых помещений приобретается с помощью ипотечного кредитования, при этом материнский капитал принимается банками, в том числе, как первичный взнос по ипотеке.

Согласно Правилам использования МСК доли детям по материнскому капиталу выделяются не позднее чем через 6 месяцев после покупки жилого помещения, либо снятия обременения в ЕГРН, если таковое наложено в силу возникшей ипотеки. Если за период ее выплаты в семье родились другие дети, то они также должны быть включены в число собственников недвижимости. В случае, когда средства МСК были вложены в строящийся объект, полугодовой срок отсчитывается с момента ввода жилого помещения эксплуатацию.

До 2020 года при подаче заявления в ПФР о желании распорядиться МСК владелец сертификата должен был представить нотариально удостоверенное обязательство выделить доли в квартире, приобретенной на материнский капитал не позднее установленных законом сроков. Сейчас это требование отменно, что не освобождает родителей от обязанности выполнить закон. Органы прокуратуры регулярно проводят проверки получателей МСК, и при обнаружении нарушений, возбуждают уголовные дела.

Как совершается выделение долей по материнскому капиталу

Конкретный способ выполнения требований закона зависит от того, как приобретается жилье. Если заключается прямой договор купли-продажи, то родители могут включить в его в текст детей как участников сделки. Но и здесь есть нюансы. На практике распространены три варианта.

1. Родители сразу выделяют долю ребенку, а все остальное поступает в их совместную собственность. Пример. Семья с 2-мя детьми приобретает квартиру, прописывая в договоре, что каждый ребенок получает 1/10 в праве собственности, остальные 8/10 получают родители. При этом в договоре должно быть четко прописано, что это «общая совместная собственность». В таком случае он может быть заключен в простой письменной форме, нотариальное удостоверение не обязательно.
2. В договоре купли-продажи указано, что матери и отцу принадлежит по 4/5 в праве собственности каждому, остальное будет в собственности детей: по 1/10 на ребенка. Размер долей определяют родители по своему усмотрению. Такой договор требует обязательного удостоверения у нотариуса. В данном случае речь идет не только о выделении доли ребенку по материнскому капиталу, но и каждому из супругов, то есть фактически происходит раздел имущества.
3. Сделка совершается только от имени родителей, но оплата жилья частично или полностью производится за счет средств МСК. В такой ситуации необходимо в течение полугода составить соглашение о выделении долей по материнскому капиталу детям. Если супруги разделят собственность таким образом, что каждый из них получит долю в праве собственности, соглашение необходимо оформлять через нотариуса.

Таким образом, ключевым моментом, который определяет необходимость нотариального удостоверения или договора, выступает решение о наделении долями не только детей, но и каждого из родителей. Как правило, при покупке жилого помещения используются не только средства материнского капитала, но и собственные средства семьи, поэтому размер долей может отражать личный вклад дееспособных участников сделки.

Особенности выделения долей при ипотеке

Банки охотно выдают целевые кредиты на покупку жилья с частичной оплатой материнским капиталом. В то же время они ограничивают заемщиков многочисленными условиями. Так, обычно приобретателями по договору выступают только взрослые члены семьи, а чаще только один из супругов. Банк старается уменьшить свои риски в случае, если по кредиту возникнет задолженность. В этом случае ипотечную квартиру реализуют с торгов, а наличие в ней несовершеннолетних детей усложняет процедуру.

Поэтому чаще всего при ипотеке с материнским капиталом, выделение долей детям производится после полной выплаты кредита и снятия обременения с квартиры. По закону это нужно сделать в течение 6 месяцев. Можно ли сделать это раньше? Теоретически, да, но на практике это не работает. В период выплаты ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка. Для того чтобы разделить собственность на доли и зарегистрировать их в ЕГРН, нужно получить согласие залогодержателя — банка, а обычно его по вышеперечисленным причинам не дает. Таким образом, в большинстве случаев выделение долей по материнскому капиталу после ипотеки происходит путем составления соглашения, при этом обязательно у нотариуса, если родители выделяют свои доли.

В каком размере положены доли детям

Закон не ограничивает родителей в вопросе о размере долей, они самостоятельно принимают решение. В любом случае, какой бы она ни была, при продаже квартиры придется получить согласование органов опеки. Рекомендуется, чтобы доля в праве собственности соответствовала доле маткапитала, приходящего на каждого ребенка в общей стоимости квартиры.

Иначе впоследствии возрастает риск судебного спора. На практике немало примеров, когда выросшие дети требуют от родителей выплатить им стоимость их доли, так как проживают отдельно. Кроме того, органы опеки могут отказать в согласовании продажи, если обнаружат явную несоразмерность доли ребенка в квартире по материнскому капиталу, так как по закону они обязаны защищать его интересы.

Пример пропорционального расчета размера доли. Супруги приобрели квартиру стоимостью 5 млн рублей, из которых 500 тыс. рублей составляет материнский капитал. У них двое детей, на каждого из них приходится 250 тыс. рублей. Таким образом, каждому ребенку нужно выделить 1/20 долю в квартире пропорционально  материнскому капиталу.

Увеличить размер доли можно. Уменьшить — законом не запрещено, однако во избежание возможных судебных споров, нежелательно. Такой подход рекомендован Конституционным судом и его придерживаются как суды, так и нотариусы.

Порядок оформления соглашения у нотариуса

Соглашение о наделении долями детей может быть составлено в простой письменной форме только в том случае, когда принадлежащая родителям часть будет находиться в их общей совместной собственности. Если же свои доли определяют и родители (супруги), то выделение долей по материнскому капиталу у нотариуса является обязательным условием.

Соглашение содержит все необходимые сведения, требующиеся органу Росреестра:

• сведения о родителях (ФИО, паспортные данные, место регистрации);
• сведения о детях, которым выделяются доли в квартире по материнскому капиталу;
• подробное описание квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь, стоимость);
• основания возникновения права собственности на квартиру;
• права, зарегистрированные в ЕГРН (долевая, совместная собственность);
• распределение долей между родителями и детьми.

Перечисленная информация должна быть представлена нотариусу в форме следующих документов:

• паспорта родителей, свидетельства о рождении детей;
• свидетельство о браке;
• правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи, ипотеки);
• выписка из ЕГРН.

Нотариус производит выделение долей при использовании материнского капитала на основании заявления родителей. Обратившимся лицам разъясняются нормы закона, последствия принятого соглашения. После удостоверения документа нотариус вправе сам направить документы в Росреестр на регистрацию по электронным каналам связи. Это существенно экономит время заявителей, так как по нотариально удостоверенным сделкам регистрация права собственности осуществляется в течение одного рабочего дня. При самостоятельной подаче документов через МФЦ срок исполнения услуги составляет 9 рабочих дней, что практически приводит к ожиданию до 2-х недель.

Последствия нарушения закона

На первый взгляд может показаться, что выделение долей детям при использовании материнского капитала никто не контролирует, поэтому можно «забыть» о требовании закона. Ведь если дети не являются собственниками недвижимости, то необходимости получать согласование в органах опеки и нотариально удостоверять сделку по закону не обязательно. Однако осмотрительный покупатель потребует правоустанавливающий документ на квартиру с отметкой Росреестра (во избежание подлога) и увидит, что квартира была куплена с использованием материнского капитала, а продавец нарушает закон.

Комментирует нотариус:

В некоторых регионах органы Росреестра приостанавливают регистрацию, если по документам видно, что квартира приобретена с МСК, а доли детям не выделены. В ближайшее время эта практика будет узаконена. В 2023 году в Госдуму внесен законопроект, в соответствии с которым органы Росреестра будут вносить отметку в выписку ЕГРН о том, что жилое помещение приобретено с участием материнского капитала.

В нашей нотариальной конторе в любой день недели, включая выходные, можно оформить соглашение о выделение долей в квартире по материнскому капиталу, получить консультацию нотариуса по вопросам, связанным с долевой собственностью на объекты недвижимости, порядку их приобретения и продажи. Записаться на прием можно по телефону, с помощью формы на сайте или просто подойти в рабочие часы.