Договор дарения комнаты в коммунальной квартире

Содержание

• Доля и комната в коммунальной квартире
• Нотариальное удостоверение договора дарения комнаты
• Как составляется договор дарения
• Удостоверение дарственной нотариусом
• Обстоятельства, препятствующие сделке
• Сколько стоит дарственная на комнату

Понятия «коммунальной квартиры» в российском законодательстве нет, а по факту — они есть. Несмотря на различные правовые сложности, в них выделяются части жилого помещения и доли в праве собственности, которые являются предметом отчуждения. Одним из способов является договор дарения комнаты в коммунальной квартире, суть которого в безвозмездной передаче имущества другому собственнику. Такие сделки проводятся с обязательным участием нотариуса.

Доля и комната в коммунальной квартире

Примерно с начала 90-х годов стала возможна приватизация и передача в собственных жилых помещений, при этом процедура проводилась на уровне местных органов власти. Региональные законы были разными, поэтому образовалась двойственная ситуация. В одном случае собственники получали долю в праве собственности на квартиру, пропорционально площади занимаемой комнаты. В другом случае — выделялись отдельные комнаты, а кухня и подсобные помещения считались в общей долевой собственности всех владельцев. 

На практике бывают ситуации, когда несколько комнат в коммунальной квартире принадлежит отдельным собственникам, а часть квартиры находится в муниципальной собственности. Когда квартира находится в долевой собственности, у ее владельца должна быть выписка из ЕГРН, где указаны все собственники квартиры с единым кадастровым номером, и принадлежащие им доли. Если гражданин владеет именно комнатой, в выписке ЕГРН на нее указывается отдельный кадастровый номер и один собственник (может быть и несколько, например, комната перешла по наследству).

Нотариальное удостоверение договора дарения комнаты

При отчуждении долевой собственности договор должен быть удостоверен нотариусом, за исключением случая, когда все доли переходят к новому собственнику на основании одной сделки. Это требование закона о государственной регистрации недвижимости. Таким образом, если собственник хочет подарить комнату в коммуналке, оформленную как доля в квартире, договор подлежит нотариальному удостоверению.

Что касается отдельной комнаты, имеются споры в части обязательного нотариального удостоверения сделки. Однако многие отделения Росреестра при регистрации перехода права собственности в этом случае также требуют нотариальный договор, считая, что кроме изолированной комнаты, в этом случае происходит отчуждение доли общей площади в коммунальной квартире, приходящейся на кухню, коридор, санузел.

Комментирует нотариус:
Что касается конкретно договора дарения, то с декабря 2024 года он в любом случае требует нотариального удостоверения (п. 3 ст. 574 ГК РФ). При дарении собственник доли или комнаты НЕ обязан сначала предлагать их другим сособственникам помещения, так как происходит безвозмездное отчуждение имущества.

Как составляется договор дарения 

Дарение представляет собой двустороннюю (или многостороннюю) сделку. С одной стороны выступает даритель — собственник имущества, который безвозмездно передает его одаряемому лицу. Это условие должно быть прямо прописано в договоре. Принимающая имущество сторона должна письменно выразить свое согласие принять дар. 

Кроме этого дарственная на комнату в квартире должна включать:

1) ФИО участников сделки, их паспортные данные, место регистрации и гражданство;

2) описание предмета дарения с указанием адреса, площади, кадастрового номера;

3) положения о порядке и сроке передачи объекта недвижимости  одаряемому лицу.

Договор может быть составлен сторонами самостоятельно или с помощью юриста. Также с просьбой составить документ можно обратиться к нотариусу. Это услуга оплачивается отдельно от действия по удостоверению сделки. Но в этом случае стороны могут быть уверены в том, договор дарения будет составлен юридически грамотно, его не нужно будет исправлять и терять на этом время.

Удостоверение дарственной нотариусом

Во время проведения нотариального действия должны присутствовать все стороны сделки. Их интересы (как дарителя, так и одаряемого) могут представлять доверенные лица с нотариальной доверенностью. Присутствующие должны представить нотариусу следующие документы: 

1) паспорта, иные удостоверения личности (например, вид на жительство);

2) выписка из ЕГРН на комнату в квартире с указанием собственников;

3) документы, на основании которых даритель владеет недвижимостью.

В процессе проведения процедуры нотариус:

• устанавливает личности сторон по паспорту, в случае необходимости проверяет документы по базе МВД;

• проверяет договор дарения комнаты на соответствие требованиям законодательства;

• разъясняет участникам сделки их права и обязанности, последствия заключения договора;

• выявляет добровольное волеизъявление сторон, понимание ими сути сделки;

• после проставления подписей сторонами удостоверяет документ, заверяет своей подписью и печатью. 

После удостоверения сделки нотариус направит в орган Росреестра заявление и документы для перехода права собственности на комнату от дарителя к одаряемому лицу. Новая выписка из ЕГРН в электронной форме поступит в нотариальную контору и будет отправлена участникам сделки по указанным почтовым адресам. 

Обстоятельства, препятствующие сделке

Имеется несколько обстоятельств, которые будут проверены нотариусом с использованием государственных информационных систем, а в отдельных случаях с запросом документов. 

• Нотариус проверит, не открыто ли в отношении дарителя дело о банкротстве. Так как в этом случае финансовый управляющий потребует признать сделку незаконной и вернуть имущество.

• Будет проверено выполнение запрета о дарении недвижимости государственным и муниципальным служащим, работникам медицинских, образовательных, социальных учреждений.

• При удостоверении договора дарения доли в комнате должно быть выполнено условие Жилищного кодекса о том, что при выделении долей размер каждой из них не может быть меньше 6 кв.м. Это требование было внесено в закон в 2022 году для устранения «резиновых» квартир, где собственники могли владеть сотыми долями в праве собственности. 

Нарушение перечисленных условий может стать основанием для оспаривания сделки дарения комнаты и признания ее недействительной по суду. Нотариус контролирует исполнение законодательства, снижая риски возникновения судебных споров.

Сколько стоит дарственная на комнату

Расходы по сделке состоят из оплаты юридических услуг по составлению договора, нотариального тарифа и госпошлины за регистрацию перехода права собственности в ЕГРН (2 000 руб.). Нотариальный тариф составляет 0,5 % от стоимости подаренной комнаты. Цена объекта рассчитывается пропорционально кадастровой стоимости всей квартиры.

Кроме того, лицо, получившее дар, обязано уплатить 13 % в бюджет в виде налога с полученного дохода. Если дарение комнаты совершается близкому родственнику — он освобождается от уплаты налога. В эту категорию входят родители, дети, супруги, братья и сестры дарителя. 

В нашей нотариальной конторе можно в любой день недели, включая субботу и воскресенье, получить консультацию, удостоверить сделку дарения комнаты или доли в коммунальной квартире, как между родственниками, так и третьими лицами. Записаться на прием можно по телефону или с помощью формы на сайте.