Отказ от преимущественного права покупки доли

Содержание

• Где применяется преимущественное право покупки
• Преимущественное право выкупа долей недвижимости
• Порядок проведения сделок с долями недвижимости
• С кем заключать договор, если получено согласие на выкуп?
• Как получить отказ от преимущественного права покупки
• Оформление отказа от преимущественного права покупки
• Как опекуну отказаться от покупки доли в квартире
• Сколько действует отказ от преимущественного права покупки
• Отказ от преимущественного права покупки комнаты
• Нотариальный отказ от преимущественного права покупки

Долевая собственность на имущество широко распространена в обычных гражданских взаимоотношениях, при этом собственники имеют некоторые привилегии в приобретении доли, продаваемой одним из совладельцев такого объекта. Законом допускается отказ сособственника от преимущественного права покупки, оформленный в надлежащей форме и дающий право продавцу продать принадлежащую ему часть общей собственности любым третьим лицам.

Где применяется преимущественное право покупки

Наиболее часто объектом долевой собственности является недвижимость: дом, квартира, земельный участок. С целью сократить количество совладельцев законом установлены преимущественные права в отношении покупки:

1. сособственниками — доли в праве общей собственности (ст. 25 ГК РФ);
2. владельцами других комнат — комнаты в коммунальной квартире (ст. 42 ЖК РФ);
3. собственником строения — земли, находящейся под объектом (ст. 39.20 ЗК РФ).

В каждом конкретном случае закон определяет случаи, порядок и условия для реализации таких привилегий, уступка которых другим лицам запрещена. Отказ от преимущественного права покупки недвижимости возможен лишь в случаях, прямо предусмотренных законом.

Преимущественное право выкупа долей недвижимости

Граждане становятся участниками долевой собственности в результате приватизации жилых помещений, раздела наследства, а иногда и по собственной воле. Например, супруги вкладывают личные средства покупку квартиры, при этом желают сохранить за собой эквивалентную вложениям площадь. В соответствии со ст. 250 ГК РФ, если один из участников намерен продать свою долю в праве на общий объект, он обязан направить всем другим сособственникам уведомление, содержащее сведения:

1. о намерении продать долю;
2. предложения выкупить ее;
3. стоимость и другие условия продажи.

Комментирует нотариус:

В извещении нужно указать имеющиеся особые требования к сделке: наличие лиц, имеющих право проживания в продающейся квартире, сроки передачи, порядок расчетов. Извещенные собственники обязаны дать ответ продавцу доли в течение 30 дней после получения письма: согласиться на выкуп или написать отказ от преимущественной покупки доли в квартире на предложенных условиях. Если такой ответ не дан в течение месяца, продавец вправе продать свое имущество любым третьим лицам. Аналогичное правило установлено законом и для случая мены доли, а в настоящее время ведется обсуждение о ее применении при дарении доли в праве собственности.

Порядок проведения сделок с долями недвижимости

В соответствии с законом со ст. 42 закона № 218-ФЗ регистрация перехода права собственности на долю в ЕГРН происходит на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи, за исключением случая, когда все доли продаются одновременно в рамках одной сделки.

При удостоверении сделки нотариус потребует от продавца представить подтверждение того, что он направлял другим совладельцам объекта письменные уведомления о продаже. Это может быть квитанция об отправлении почтой письма с уведомлением и отметкой о дате вручения получателю, отчет курьерской службы, а также свидетельство нотариуса об отправлении им документа указанному адресату.

Нотариус, удостоверяя договор купли-продажи доли с лицами, не являющимися сособственниками недвижимого объекта, должен убедиться в выполнении требований закона. Сделка может быть заверена только по истечении 30 дней со дня вручения уведомлений, если адресаты просто не отправили продавцу никакого ответа, либо продавец должен представить письменный отказ от преимущественного права покупки доли от других участников долевой собственности.

С кем заключать договор, если получено согласие на выкуп?

У продавца доли в праве собственности может возникнуть проблема в случае, когда несколько совладельцев выразили желание купить продающуюся долю. Законом эта ситуация не урегулирована, а продавцу важно избежать возможного оспаривания сделки. Для снижения рисков рекомендуется одновременно направлять уведомления всем сособственникам, и, желательно, одинаковым способом.

Далее право выбора предоставляется продавцу. Он может продать свое имущество всем согласившимся его выкупить в пропорциональных долях, или заключить договор с тем, кто первым выразил согласие. Поскольку регулирующие нормы отсутствуют, у «обиженных» совладельцев отсутствует основание для оспаривания выбора продавца.

Как получить отказ от преимущественного права покупки

Нарушение закона о преимущественном праве влечет за собой право совладельцев обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной, перевести на них права и обязанности покупателя доли. Если продавец хочет срочно оформить продажу, до истечения 30-дневного срока, он должен решить этот вопрос с другими собственниками жилья, обратившись к ним с просьбой отказаться от покупки в письменном виде.

Оформление отказа от преимущественного права покупки

Законом не устанавливается определенная форма заявления об отказе преимущественного права покупки доли, требуется лишь, чтобы документ был составлен в письменном виде. Он должен содержать сведения, позволяющие однозначно идентифицировать объект продажи, указание на продавца и дату написания отказа.

Бесспорным подтверждением того факта, что лицо отказывается от покупки доли является нотариально удостоверенный отказ. При этом нотариус не свидетельствует подпись отказавшегося лица, а оформляет документ по правилам удостоверения односторонней сделки. В нотариальной конторе заявителю представят образец для его составления. По своей сути отказ влечет за собой минимум два юридических последствия:

1. невозможность отказавшегося лица оспорить сделку через суд;
2. возникновение у продавца права на продажу доли постороннему лицу.

Закон не требует обязательной нотариальной формы отказа, однако, если нотариусу, удостоверяющему сделку купли-продажи, представят его в простой письменной форме, он имеет право приостановить нотариальное действие до уточнения обстоятельств. Сособственникам направляются запросы, ответ на которые придется ожидать длительное время.

Как опекуну отказаться от покупки доли в квартире

Если участником долевой собственности выступает лицо, не достигшее 18-летнего возраста, ему также предоставляется преимущество выкупа продающейся части недвижимости. Сделки от его имени совершают законные представители: родители, опекуны, попечители. Нотариус, удостоверяющий отказ, либо сделку купли-продажи долевой собственности, потребует отказ от преимущественного права покупки несовершеннолетним с обязательной разрешительной надписью органа опеки. Закон запрещает без такого согласия совершать и давать разрешение на совершение сделок, юридические последствия которых влекут за собой уменьшение имущества или объема прав подопечных (детей).

Сколько действует отказ от преимущественного права покупки

В настоящее время законом не урегулирован срок действия отказа сособственников от выкупа продающейся доли. Так же нигде не указана возможность или невозможность отозвать ее в течение определенного времени. Единственное изменение, касающееся срока, было внесено в ст. 250 ГК РФ в 2016 году, когда появилась возможность продать долю до истечения 30 дней с момента получения уведомлений о продаже собственниками. Это допускается, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме отказались от реализации своего преимущественного права.

Отказ от преимущественного права покупки комнаты

В густонаселенных российских городах, включая Москву, до настоящего времени сохранились коммунальные квартиры. Нередко это бывшие общежития, комнаты в которых приватизировали жильцы и оформили в собственность. В каждом регионе действовал свой закон о приватизации, жилая площадь оформлялась по двум разным схемам.

1. Каждый жилец получал в собственность отдельную комнату, в которой он проживал. Места общего пользования (кухня, туалет, коридор) поступали в общую долевую собственность пропорционально занятой жилой площади. В таком случае каждая комната имеет свой кадастровый номер. При продаже и покупке ее новый жилец приобретает такие же права в отношении общей долевой собственности, какие имел продавец.
2. Во время приватизации каждому участнику в коммунальном жилье выделялась доля в праве собственности на квартиру. Пример расчета: в квартире 3 комнаты: 2 по 15 кв.м. и 1 — 20 кв.м. Кухня и другие подсобные помещения — 10 кв.м. Итого, общая площадь квартиры 60 кв.м. Каждый из трех жильцов получил 1/3 доли в праве собственности на квартиру.

Согласно ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ соседи по коммунальной квартире имеют право выкупить продаваемую комнату по правилам, установленным для долевой собственности. Таким образом, для совершения сделки продавцу потребуется письменный нотариальный отказ от преимущественного права покупки комнаты от других жильцов. В ином случае, при удостоверении сделки, нотариус оформит запрос на их имя и придется ждать ответа. Такая ситуация складывается, когда продавец утверждает, что не получил от совладельцев ответа в течение месяца, либо представляет нотариусу простые письменные отказы.

Нотариальный отказ от преимущественного права покупки

Закон не требует нотариально удостоверять отказ сособственников от покупки доли, но оформить его именно таким способом выгодно для продавца. Он может предложить соседям по квартире оплатить нотариальную услугу, чтобы обезопасить себя от возможных претензий и признания сделки недействительной по суду.

Такой риск существует, особенно в ситуации, когда собственники других долей проживают по неизвестным продавцу адресам, либо за границей. Также они могут не дать ответа в течение месяца, а впоследствии принять решение о выкупе и оспорить сделку продажи. Они вправе обратиться в суд в течение 3-х месяцев после того, как узнали о нарушении своих прав.

Удостоверение отказа от преимущественного права покупки нотариусом обезопасит продавца доли. Кроме того, документ будет содержать все необходимые сведения и составляется с учетом требований, выдвинутых продавцом в извещении. Чем больше требований внесет в него продавец, тем сложнее будет сособственнику оспорить сделку в суде.

В нашей нотариальной конторе можно в любой день недели, включая субботу и воскресенье, получить консультацию по всем вопросам, связанным с оформлением отказа от преимущественного права покупки доли в праве собственности на недвижимый объект, комнаты в коммунальной квартире. Заинтересованный в продаже участник долевой собственности получит рекомендации на предмет того, как получить отказ сособственников и свести к минимуму риски последующего оспаривания сделки. Записаться на прием можно по телефону, с помощью формы на сайте или подойти в рабочее время.