Покупка жилья: основные риски и способы защиты для добросовестного покупателя

1. Какие сделки наиболее рискованные?
2. Когда добросовестный покупатель не сможет отстоять свои права на квартиру?
3. Как нотариус обеспечивает чистоту сделки?
4. Когда следует идти к нотариусу и какие взять документы?

Оформляя нотариальный договор купли-продажи квартиры, добросовестный покупатель подвергается целому ряду рисков. Существует несколько мошеннических схем, в ходе которых покупатель может понести убытки. Причем в самом худшем сценарии, после «грязной» сделки человек может остаться и без жилья, и без денег. Рассмотрим инструменты защиты своих прав.

Какие сделки наиболее рискованные?

Можно выделить три типа сделок, при оформлении которых покупатель рискует больше всего:

• Покупка недвижимости, которая менее 3 лет находится в собственности у продавца. В таких случаях достаточно часто оказывается, что продавец изначально не имел права распоряжаться данным имуществом, и сделка может быть признана судом ничтожной. 3 года – срок исковой давности, поэтому если объект уже 3 года в собственности продавца, подобной ситуации можно не бояться.
• Приобретение недвижимости через притворные сделки. К примеру, вместо сделки купли-продажи оформляется сделка дарения. В такой ситуации имущественные отношения не отражаются в документе как положено, а потому защита прав станет невозможной.
• Сделки с большим количеством участников. Например, если квартира в долевой собственности, и таких собственников 5 человек. Подобные ситуации часто возникают, когда распределяется наследство. Если участников много, то риск, что один из них решит оспаривать сделку через суд заметно выше, чем если вы работаете с одним собственником.

Когда добросовестный покупатель не сможет отстоять свои права на квартиру?

Существует три основных ситуации, когда покупатель может лишиться квартиры даже в том случае, если удостоверение сделки было выполнено правильно.

• Если купленная квартира была получена незаконно, то есть было ими добыто без добровольного согласия на это предыдущего собственника. Как пример – сделка может быть оформлена по просроченной или недействительной доверенности, украденным документам. В такой ситуации суд всегда признает следующую сделку купли-продажи ничтожной.
• Если операция оформлялась через дарение, и теперь исходный собственник решил потребовать свой подарок обратно. По закону дарение является обратимым через суд, и доказать, что на самом деле это была купля-продажа невозможно.
• Если покупатель не проверил юридическую чистоту сделки. Вот тут – самый сложный пункт, так как в законе точно не прописан перечень мероприятий, которые являются обязательными для того, чтобы считалось, что покупатель сделал всё необходимое для проверки чистоты. Например, существуют прецеденты, когда покупатель признавался недобросовестным, так как он не опросил соседей и не попытался выяснить у них, кто является реальным собственником квартиры и т.п.

Как нотариус обеспечивает чистоту сделки?

Современная нотариальная практика предполагает применение электронных баз данных, в которых можно проверить все ключевые сведения. А именно, убедиться в отсутствии судебных разбирательств и обременений по объекту, уточнить достоверность прав собственности продавца на квартиру и уточнить прочие нюансы.

Выполняемые в ходе удостоверения сделок проверки позволяют свести к минимуму правовые риски. При этом если ситуация сомнительная, нотариус обязательно сообщит об этом покупателю и отговорит его от сделки.

Кроме того, передача денег при продаже квартиры может осуществляться также через нотариуса путем помещения их на депозит. Это гарантирует их сохранность.

Когда следует идти к нотариусу и какие взять документы?

Обращаться к нотариусу необходимо, когда у вас есть реальное намерение оформлять договор купли продажи. Из документов достаточно только правоустанавливающих документов на интересующую вас квартиру. Но если их нет, можно попросить специалиста проверить квартиру и без этого документа, через запрос в ЕГРН по указанному адресу.

Подобные услуги предоставляются в нотариальной конторе по адресу г. Москва, Страстной Бульвар, д.7, этаж 2 — вход между «Росбанком» и пиццерией «Бокончино» (метро "Чеховская", "Тверская", "Пушкинская"). Телефон для консультаций 8 (495) 767-12-77 и 8 (495) 609-00-08. Контора работает по будням с 11:00 до 21:00, в выходные с 10:00 до 20:00.